dicas de sobrevivência neo-retirante em são paulo: aluguel

Tenho conversado nos últimos meses com diversos amigos que vieram, estão vindo ou pretendem vir morar em São Paulo e a maioria deles tem dúvidas relativas a questões básicas de sobrevivênvia na metrópole. Resolvi então começar a escrever alguns posts sobre o assunto, até como uma forma de organizar informações e relatar experiências (minhas e de outros amigos) que possam ajudar os futuros ou recém neo-retirantes.

O primeiro assunto que vou abordar é talvez o mais chato e trabalhoso de todos, além de grande fonte de frustração: o aluguel.

Eu mesmo estou vivendo uma verdadeira odisséia em busca de um lugar para morar sozinho, logo, tenho uns dois centavos de contribuição pra dar sobre o assunto. Aliás, aluguel vale não só para os neo-neo-retirantes, mas também para os veteranos cujos contratos estão expirando. Let's go!


1. Valores

O mercado imobiliário de São Paulo está mais aquecido do que nunca, o que é bastante ruim para os neo-retirantes. Os alugueis inflacionaram devido à demanda por moradia e não se encontram mais pechincas ridículas como o aluguel do apartamento onde moro hoje. O que ocorre na verdade é que não se investe mais na construção de imóveis de 1 e 2 quartos para o perfil neo-retirante, restando basicamente os imóveis que já existem para serem disputados por uma quantidade cada vez maior desse tipo de habitante (leia-se: estudantes e jovens trabalhadores em geral que não são montados na grana, não são descendentes de fidalgos com bens imensuráveis e querem morar num lugar que não seja decrépito ou na puta-que-pariu). As construtoras agora só fazem prédios-cidade para os neo-ricos do Morumbi...

Nas diversas pesquisas que realizei em busca de um ap para alugar, os valores para apartamentos de 1 quarto variavam de R$ 750,00 a R$ 1.300,00, a depender do imóvel, do prédio e localização. Para se ter uma idéia, o aluguel inicial do ap onde moro atualmente (um dois quartos mega-bem-localizado e espaçoso para os padrões daqui) era de R$ 850,00. Hoje eu fico contente em pagar isso num quarto e sala...

Deve-se levar em consideração também o condomínio e o IPTU, pois ambos ficam por conta do inquilino. Então, o valor da moradia é a soma dos valores abaixo (com algumas faixas para ap de 1 quarto, baseado nas minhas buscas recentes):

Aluguel: R$ 750 a 1.300
IPTU (geralmente as contas são feitas com o IPTU parcelado em 10 vezes): R$ 30 a 50/mês
Condomínio: R$ 180 a 400

O total em geral vai sair algo em torno de R$ 1.100 a 1.600

Vale lembrar que tudo isso tende a ser reajustado em algum momento e o condomínio é um valor médio, sempre sujeito a taxas extra e que deve-se adicionar a isso contas de luz, gás e telefone, por exemplo (mas esses são detalhes que cobrirei em outro post só sobre custo de vida).

Apartamentos de dois quartos nos mesmos moldes desses que olhei não apresentam muita diferença de valor, mas são cada vez mais difíceis de encontrar porque a maioria das pessoas acaba divindo apartamento pra diminuir os gastos, tática que é abordada no tópico a seguir.


2. Dividir para conquistar?

A saga de um neo-retirante geralmente começa com a divisão de um apartamento com alguém, provavelmente um outro neo-retirante. É muito foda vir pra cá e já encarar a barra de morar sozinho, a não ser que você esteja montado na grana ou seja descentene de fidalgos com bens imensuráveis, mas aí você já não se enquadraria mais na categoria de neo-retirante e nem deveria continuar lendo este post...

Uma divisão saudável só rola se houver no mínimo um cômodo privativo pra cada membro da casa (casados, enamorados ou enrolados podem dividir um cômodo). É melhor ficar com o quarto mais minúsculo da casa do que dormir na sala ou dividir com alguém, por exemplo.

O que complica a divisão é o fato de que, em geral, um neo-retirante vem pra São Paulo naquele esquema de "ver se vai dar certo, senão eu volto". Isso dificulta a tarefa de arrumar um room-mate, pois ninguém vai querer assumir o risco de você ter que se mandar e deixar todas as despesas de moradia para trás.

Uma boa tática é arrumar alguém que já more aqui, devidamente estabelecido e que possa te abrigar por um tempo (semanas, meses, aí depende de cada um) enquanto você verifica se "vai rolar". "Vai rolar" geralmente se traduz em arrumar meios de se sustentar e encontrar um lugar "definitivo" pra viver e, em geral, corresponde a um período de uns 3 meses. Seja cara de pau mesmo e apele para todos os amigos nessa hora, mas minimamente gentil e justo: ofereça-se para arcar com parte das despesas da casa (aluguel, condomínio, faxina, mantimentos, etc.) enquanto você estiver de hóspede, ajudar em alguma coisa que o anfitrião precise e por aí vai. Deixe a criatura à vontade também para dizer que não pode te hospedar seja lá por qual razão for. Uma vez hospedado provisoriamente, procure respeitar o ritmo e estilo de vida de quem está te abrigando e também o prazo que a pessoa se ofereceu pra te hospedar. Enfim, seja queixão, mas não seja mala!

Vencida essa primeira etapa, é hora de partir em busca do lugar definitivo. A opção mais cômoda é achar um amigo que já esteja estabelecido, mas tenha um cômodo vago e se disponha a dividir a moradia contigo. A segunda opção é se juntar com outro neo-retirante na mesma situação que você e rachar um ap. Como apartamentos de 2 quartos estão em falta por aqui, talvez a tática do "quanto mais melhor" seja uma boa saída para dividir um apartamento maior, mas que, no final, vai acabar mais barato para todos. Aí depende do seu nível de sociabilidade e tolerância ao mangue, uma vez que, quanto mais gente, mais chances de bagunça, desentendimentos e conflitos de personalidade.

Aviso importante: convivênvia é uma desgraça e só com ela você passa a conhecer as pessoas de verdade. Às vezes aquele seu super brother revela-se insuportável de se conviver no dia-a-dia de uma casa. Na verdade, esse aviso é meio idiota porque você só vai descobrir mesmo essas coisas com o tempo, mas serve pra você não ir achando de cara que tudo será um mar de rosas, ok?


3. Localização e infra-estrutura

Em geral, o legal é você equilibrar suas condições financeiras com suas necessidades e preferências de lugar para morar, além, é claro, da oferta de imóveis. Como já falei dos valores, seguem alguns pontos sobre localização e os facilities do lugar em geral (imóvel e cercanias).

Procure estar próximo de onde você vai exercer a maioria de suas atividades. Para os estudantes, isso é batata: more perto da escola. Para quem vai trabalhar, a coisa complica um pouco, pois geralmente o neo-retirante chega aqui sem nem saber se vai conseguir trabalho, quanto mais onde vai ser! Além disso, trabalhos vêm e vão e, no caso dos freelas, isso pode virar loucura total. Quem vem pra trabalhar e estudar está fudido, adianto logo. Convém verificar as opções de transporte para os potenciais locais que você irá com mais frequência. O legal mesmo é conseguir um lugar perto dos corredores de ônibus (preferencialmente que tenha linhas 24h), metrô ou com várias opções de acesso (para quem vai andar de carro). O super-legal-extreme é um lugar assim, mas que não seja exatamente nessas vias super-movimentadas.

Sobre o imóvel em si, eu, particularmente, não ligo para essas frescuras de condomínios tipo churrasqueira, salão de festas, piscina, etc. Acho que, para a vida neo-retirante, isso é besteira total, mas... Se você tem carro, é legal ter vaga na garagem do prédio ou um estacionamento 24h bem próximo. Veja também se o apartamento tem área de serviço com espaço suficiente pra você colocar uma máquina de lavar e estender suas roupas pra secar. Não se iluda com lavanderias: elas são caras feito a peste! Se o prédio tiver lavanderia coletiva (for free), resolve.

No mais, verifique o que a região ao redor tem pra te oferecer. Morar no meio do nada ou onde só se encontram serviços pelo olho da cara é foda. Considere se existem por perto farmácias, padarias, mercados (mega-brutais ou mercadinhos de bairro) e outros serviços gerais que a gente sempre acaba precisando no dia-a-dia.

Por fim, veja questões menos objetivas como opções de lazer e o tipo de vizinhança que te agrada. Por exemplo, se você tá a fim de viver no bafón da noite, não vá morar no Brooklin! Da mesma forma, não alugue um apartamento na Augusta se você quer paz, sossego e/ou vai morrer se chegar de noite em casa e houver uma garota de programa fazendo ponto na calçada do seu prédio. Se você é assim, vá morar no Itaim!

Algumas dicas de regiões (poucas coisas saídas da minha cabeça, ok?):

Estudantes da USP: Vila Gomes, Butantã e cercanias, Pinheiros
Estudantes da PUC: Perdizes/Sumaré, Barra Funda, Consolação, Santa Cecília
Estudantes da Mackenzie: Consolação, Bela Vista e cercanias da Paulista ou qualquer coisa perto dos corredores Consolação, Rebouças ou próximo a uma estação de metrô da linha Verde
Povo que quer paz e sossego (nos padrões São Paulo, claro): Brooklin, Itaim, Perdizes (algumas partes), Higienópolis, Aclimação, Vila Madalena (algumas partes), Pinheiros
Povo do agito cultural: qualquer lugar próximo à Paulista
Povo do bafón bate à sua porta: more perto da Augusta
Povo sem carro: more perto dos corredores de ônibus e estações de metrô
Povo de carro: perdeu preibói! É tudo um inferno!
Povo da informática que se encaixa nos esteriótipos da profissão: Brooklin, Itaim, Vila Olímpia ou qualquer coisa perto da Berrini. Outro grande núcleo de empresas de informática fica em AlphaVille, mas se você pode morar lá, pra quê ler esse post?


4. Contrato de aluguel

Existem incialmente quatro possibilidades para fiança do contrato de aluguel, que é uma das partes mais foda de se resolver. Aconselho fortemente que você defina logo quais se encaixam no seu perfil, visando orientar sua busca e amenizar frustrações e perda de tempo/dinheiro/anos de vida:

Fiador com imóvel em São Paulo: essa é a melhor opção! Arrisco a dizer que é aceita por 100% das imobiliárias/proprietários, mas é praticamente impossível um neo-retirante ter um fiador desses... Algumas imobiliárias só trabalham assim!

Fiador com imóvel fora de São Paulo: essa opção nem sempre é aceita e, quando é, geralmente é muito mais restritiva. Podem exigir coisas idiotas como comprovação de dois imóveis em nome do fiador e tendem a avaliar o cadastro dele com mais desconfiança. Fora isso, tem o fato de que a distância torna mais penosa a tarefa de obter as documentações necessárias, mas compensa por não gerar nenhum gasto extra ao longo da vigência do contrato.

Em qualquer caso de fiador, certifique-se que o candidato está ciente de toda a dor de cabeça que isso pode lhe causar, incluindo aí ter que providenciar e disponibilizar documentações, detalhes tributários, bancários, etc... Fiador casado, adicione a dor de cabeça extra da documentação e detalhes do cônjuge.

Seguro fiança: nem sempre aceito, o seguro fiança é mais ou menos você pagar a uma seguradora pra ser seu fiador. A vantagem dele é que você não depende de outras pessoas, não tem que ficar mendigando fiança pra alguém e geralmente é mais ágil. A desvantagem é que você vai pagar um seguro anual que pode variar de pouco mais que o valor de um aluguel até 2.5x o valor total do aluguel + IPTU + Condomínio + Gás + Água + Luz, a depender das cláusulas exigidas pela imobiliária/proprietário. Particularmente, acho seguro fiança um abuso, um dinheiro jogado fora, mas pode ser sua (nossa) única opção.

Depósito: prática lendária onde você deposita uma quantia referente a algo tipo 3 alugueis como garantia de pagamento no caso de algum problema, mas recebe essa grana no fim do contrato. Só conheço uma pessoa que conseguiu fazer isso. Não sei como funcionam os detalhes desse processo, mas, tudo bem, você provavelmente não vai conseguir um contrato nessa modalidade.

Agiotas: os agiotas, devidamente bem pagos, podem servir como fake fiadores. Sem garantias, é claro. Não recomendo!

Sobre o contrato de aluguel em si, geralmente são de 30 meses, mas acho que rola de 12 meses também. Em todo caso, sem nenhuma cláusula específica em contrário, a recisão do contrato antes do seu vencimento gera uma multa, calculada da seguinte forma, segundo me informou uma imobiliária:

Multa = ((Aluguel x 3)/total de meses do contrato) x meses restantes para expirar o contrato

Ou seja, tomando como exemplo um contrato de 30 meses, com aluguel de R$ 850 e faltando 12 meses pra vencer, se você rescinde o contrato, você paga uma multa de:

((800 x 3)/30) x 12 = 1020 reais

Existe uma cláusula opcional chamada de cláusula dos 12 meses. Quando o contrato possui essa cláusula, a multa acima se aplica somente para recisão nos primeiros 12 meses do contrato. Após isso, você pode rescindir o contrato sem multa, desde que avise com 30 dias de antencedência (mas o proprietário também pode te chutar nas mesmas condições).


5. Documentação

Em geral, exige-se do locatário:

Comprovante de renda: é o velho contra-cheque, referentes aos últimos 3 meses. Se você é autônomo ou atua como Pessoa Jurídica, precisa de uma declaração do seu contador (chamada DECORE) dizendo seu rendimento nos últimos três meses (os PJs ainda precisam de toda a documentação da empresa). Se você não tem renda comprovável, vai ter que apelar para renda de pai/mãe, provavelmente, mas algumas imobiliárias aceitam os três últimos extratos bancários. Em geral, você precisa comprovar uma renda igual ou superior a 3 vezes o valor de um aluguel.
RG, CPF e carteira de trabalho (este último só se você comprovar sua renda com contra-cheque)
Comprovante de residência: não sei como se resolve isso no caso de você ainda não ter nenhum tipo de conta (telefone, luz, gás, etc.) em seu nome aqui em São Paulo. Creio que a saída é comprovar residência com seus pais, seja lá onde eles morarem...
Declaração de Imposto de Renda: podem pedir só o recibo ou a declaração completa (principalmente se você for autônomo ou PJ).
Documentos da sua empresa (para PJs): CNPJ, contrato social, RG e CPF dos sócios, última declaração de imposto de renda e comprovante de localização.

Do fiador, exige-se, além de todos os documentos acima:

Certidão de pelo menos 1 imóvel em nome do fiador: precisar ser um imóvel quitado e, no caso de um único imóvel, contruído (não pode ser um terreno, por exemplo).
Guia do IPTU (azul) parcela única do(s) imóvel(eis) apresentado(s)

No caso de seguro fiança, você deve contratar o seguro junto a uma seguradora indicada pela imobiliária. Eles vão exigir de você basicamente essa mesma documentação.

Bom, acho que é isso aí. Se você tiver correções a fazer ou outras informações a acrescentar sobre o assunto, deixe um comentário.